서울시 2억,3억,4억 이하로 살 수 있는 아파트는?(매매 및 전세 가격 데이터 분석)

■ 국토부 실거래가 데이터로 알아 보는 서울시내 집값 분석 

 국토부에서는 올해 1월 부터 전국의 집값 실거래 데이터를 공개합니다. 인터넷을 통해서 직접 조회할 수 있고 전체 데이터를 엑셀 형태로 다운 받을 수 있습니다. 아파트 뿐만이 아니라 연립주택, 단축주택, 오피스텔 빌라까지 모든 데이터를 공개합니다. 서울시 뿐만이 아니라 경기도와 광역시를 포함한 모든 행정구역의 데이터를 해당 건의 도로면 주소까지 공개합니다. 

  

 우리가 집값이나 전세값 변동에 관하여 뉴스를 통해서 많이 듣습니다. KB 부동산 아파트 시세 사이트를 통해서도 가격을 조회할 수 있지만, 국토부 실거래 만큼 신뢰 있는 가격은 없습니다. 실제 이 데이터들을 통해서 가격 변동 추이와 행정구별 차이를 알아 볼 수 있습니다. 

( 국토부 실거래 공개 사이트 : http://rt.molit.go.kr/ )

 지난 몇개의 글을 통해서 데이터 분석을 해보았습니다. 

2015/11/06 - [데이터분석정보] - 서울시 아파트 전세값이 제일 많이 오른 지역은?(실거래가 데이터 분석)

2015/11/06 - [데이터분석정보] - 서울에서 집값이 제일 많이 오른 아파트는?(실거래가 데이터 분석)

2015/10/31 - [데이터분석정보] - 서울시 아파트 매매내역 데이터 분석(평균매매가격이 가장 높은 지역은?)

2015/11/05 - 서울시 강남구 도곡동 타워팰리스, 현대, 우성아파트 실거래가 정보

 오늘은 실거래가 가격을 구간별로 구분하여 가격대별 분포를 분석하였습니다. 

■ 데이터 가공 과정 소개 

* 실제 데이터 예시

 - 전월세 : 시군수, 단지명, 전월세구분, 전용면적, 계약일, 보증금, 월세, 층, 건축년도, 도로명 정보 등

 - 매   매 : 시군수, 단지명, 전용면적, 계약일, 거래금액, 층, 건축년도, 도로명 정보 등

시군구	본번	부번	단지명	전용면적(㎡)	계약일	거래금액(만원)	층	건축년도	도로명
서울특별시 강남구 개포동	12	2	개포자이(12-2)	153.8	21~31	144,000	14	2004	개포로109길
서울특별시 강남구 개포동	655	1	개포현대200동	82.2	21~31	74,500	8	1986	언주로
서울특별시 강남구 개포동	649	0	경남1	96.98	21~31	102,000	12	1984	언주로

* 데이터 가공 프로세스 

1.  '매매가격'와 '전세 보증금 가격'을 1억원 단위로 올림을 하였습니다. 
 -> 2억원으로 살수 있는 아파트는 가격이 올림했을때 2억원 이하 여야 하기 때문입니다. 

2.  매매매 단지의 공급면적과 건축년도를 무시한고 가격만으로 행정구별로 매매 건수를 구했습니다. 

* 데이터 가공 프로세스의 한계점 

1. 해당 내역은 실거래가 발생한 내역으로 해당 거래내역 건수보다 매물이 더 많을 수도 있고, 더 적을 수도 있습니다. 
2. 실제 해당 가격대의 매물이 9월에만 없거나 9월달에만 매매가 이루어 지지 않아 대상에서 빠질 수 있습니다. 

 -> 대상 기간을 늘릴경우 같은 단지의 매매내역이 중복되어 계산될 확률이 더 많기 때문에 한달만을 대상으로 삼았습니다. 

3. 특정 단지내 아파트 매매가격이나 전세가격이 19,000만원 ~ 21,000만원 일 경우(층수, 내부 인테리어 여부에 따라 가격이 다름)가 있습니다. 

 하지만, 매매가 21,000만원에서 이루어질 경우 실제 2억원으로 살 수 있는데, 3억원이 있어야만 살 수 있는 아파트로 계산될 수 있습니다. 

 바로 사용자가 쉽게 인식하도록 2억,3억,4억으로 올림을 해버렸기 때문에 일부 가격이 누락 될 수 있습니다. 

* 데이터 가공 결과 파일 

2015년_9월_서울_매매_및_전세_실거래가_데이터분석.xls

■ 서울시 매매 가격 데이터 분석 결과

 ▲ 매매가 기준 행정구별 가격대별 건수 및 퍼센트 비교 

 매매 가격을 2억,3억,4억,5억, 10억, 10억 이상으로 나누어서 구간별로 매매 건수를 계산하였습니다. 행정구 별로 분포를 보기 위해서 서울시 행정구별로 나누었습니다. 

 강남구에서  2억원 이하가 2건이나 나왔고, 다른 구에서도 상당히 많은 건수가 나와서 놀라웠습니다.  강남구 경우는 역삼동 주변에 10평 규모의 소규모(3~5층, 1~2개동) 아파트가 있어서 통계에 집계 되었습니다. 노원구에서는 10평대 소규모의 1983년 근처에 건축된 주공아파트 단지와 상계동 보람아파트 단지가 대규모로 있어서 건수가 많이 나왔습니다. 

 ▲ 매매가 기준 행정구별 가격대별 퍼센트 누적막대 그래프

  전체적으로 보면 서초구, 송파구, 강남구에서 5억원 이상이 70% 이상이 되었고, 10억원 이상이 30%가 넘었습니다. 평수가 비인기 지역이 노원구, 도봉구, 금천구, 구로구에서 상대적으로 낮은 매매 금액이 나왔습니다. 

 결국 출퇴근을 원하는 회사원인 경우, 아무리 비싼 동내라도 찾아보면 가격에 맞는 아파트를 구할 수 있다는 생각이 들었습니다. 

■ 서울시 전세 보증금 데이터 분석 결과

 

 ▲ 전세가 기준 행정구별 가격대별 건수 및 퍼센트 비교 

 월세는 1:1 대사가 어렵기 때문에 제외하고 전세 보증금 가격을 1억, 2억,3억,4억,5억, 7억, 7억 이상으로 나누어서 구간별로 매매 건수를 계산하였습니다. 행정구 별로 분포를 보기 위해서 서울시 행정구별로 나누었습니다. 

 서초구를 제외한 강남구와 송파구에는 다양한 형태와 건축년도를 가진 주택들이 존재하기 때문에 1억원 이하의 전세 아파트도 존재하였습니다. 물론 대부분 1인 혹은 2인이 정도만 주거 가능한 면적에 상대적으로 불편한 점들이 있을 것입니다. 5억이상을 주고 전세를 사는 사람들도 꽤 만다는 생각을 이번통계를 통해서 알게 되었습니다. 서초구의 경우 36% 정도가 5억원 초과 매매건 이었습니다. 

 전체적으로 파란색이 분포로 보아서 중간값(50%)가 3억원대에 있는 보입니다. 하단 SUM 을 기준으로 계산하면 8.96+18.54+22.51 = 50.1% 로 3억원 맞습니다. 3억원을 모으려면 1년에 2천 5백만원씩 모으면 12년이 걸립니다. 물론 그때까지 전세값이 그대로 있을리도 없습니다. 

 ▲ 전세가 기준 행정구별 가격대별 퍼센트 누적막대 그래프

 

■ 서울시 매매 가격과 전세 가격의 비교 

 행정구를 무시하고 전체 서울시내에서의 가격대별 분포를 '매매 거래금액' 와 '전세 보증금' 을 비교하였습니다. 전세는 4억원이 넘으면서 가격상승에 따라 매매건수가 가파르게 떨어지지만, 매매는 6억원이 넘어서 매매건수가 어느정도 완만하게 떨어집니다. 그만큼 비싼 가격대의 매매건수가 많다는 증거입니다. 

■ 데이터 분석 결과를 정리하며

 

 간단하게 데이터 분석 결과를 정리하였습니다. 다시한번 말씀드리고 싶은 것은 매매가격이나 보증금액을 구간으로 나누는 과정에서 올림을 해버렸기 대문에 실제 가격은 분서 결과보다 훨씬 낮을 수 있습니다. 물론 실제 이사를 하게 되면 매매의 경우 세금등의 추가 비용이 많이 들고 중계 수수료와 이사 비용등이 추가될 것입니다. 위 내용은 전체적인 흐름만 파악하시고 세부 자료를 다운받아 확인 바랍니다.  

 

 일반 월급쟁이가 스스로 돈을 벌어서 구매하기에는 너무나도 어려운 서울 아파트 부동산 가격을 이번 분석을 통해서 다시한번 실감하게 되었습니다. 빨리 꼭 서울에서 살지 않아서 좋은 직장에 다니며 일정한 생활 수준을 누릴 수 있는 때가 빨리 왔으면 좋겠습니다.