서울에서 집값이 제일 많이 오른 아파트는?(실거래가 데이터 분석)

■ 국토부 실거래가 공개로 알아보는 집값의 변화 

 요즈음 집값이 많이 년초에 비해서 많이 올랐습니다. 과연 어느지역 어떤 아파트가 제일 많이 올랐을까요? 서울시 내에서 어느 구(행정구역)가 가장 많이 올랐을까요? 내가 사는 동네는 과연 얼마나 올랐을까요?

 국토교통부에서는 전국의 아파트 매매 실거래가를 공개합니다. 부동산 시장의 정상적인 성장을 위해서 아파트 매매 후 등기한 결과를 웹사이트에 올리고 있습니다. 최초 데이터는 2015년 1월 데이터 이고, 최종 데이터는 2015년 9월 데이터 입니다. 매월 초에 지난달 데이터를 계속해서 올려주고 있습니다. 

제가 1월 매매내역 데이터와 9월 매매내역 데이터의 비교를 통해서 집값의 변화에 대해서 파악해 보았습니다. 

 [참고글] 

2015/10/31 - [IT 활용정보] - 서울시 아파트 매매내역 데이터 분석(평균매매가격이 가장 높은 지역은?)

2015/11/05 - 서울시 강남구 도곡동 타워팰리스, 현대, 우성아파트 실거래가 정보

■ 데이터 가공 과정 소개 

* 실제 데이터 예시 : 시군수, 단지명, 전용면적, 계약일, 거래금액, 층, 건축년도, 도로명 정보 등이 공개되어 있습니다. 

시군구	본번	부번	단지명	전용면적(㎡)	계약일	거래금액(만원)	층	건축년도	도로명
서울특별시 강남구 개포동	12	2	개포자이(12-2)	153.8	21~31	144,000	14	2004	개포로109길
서울특별시 강남구 개포동	655	1	개포현대200동	82.2	21~31	74,500	8	1986	언주로
서울특별시 강남구 개포동	649	0	경남1	96.98	21~31	102,000	12	1984	언주로

* 데이터 가공 프로세스 

1.  시군구+단지명+전용면적 조합으로 KEY 값인 '주거면적별 주소'를 생성한다.

2.  '주거면적별 주소'에 대해서 거래금액이 여러개가 있을 경우 피봇을 통해서 평균 거래금액을 구한다.

3.  각각 1월과 9월에 대해서 평균 거래금액을 구한 후에 결과를 비교한다. 

4.  매매내역이 거래가 활성화 되어 있는 9월이 더 많기 때문에 9월 기준으로 vlookup 매칭을 실시한다.

5.  9월 거래내역 기준으로 1월 거래내역이 없는 '주거면적별 주소' 내역은 삭제한다.

6.  9월 평균금액과 1월 평균금액의 차이금액과 상승/하락 비율을 계산한다.

* 이번 데이터 가공 프로세스 제한점

1. 같은 주소에 같은 공급면적이라 하더라고 집값을 변경하는 요소들이 많이 있다.

 (  집안의 리모델링여부(수리상태), 집의 층수, 아파트 동의 위치, 월 초와 월말 사이의 차이, 급매 여부 등 )

 -> 거래금액의 평귬금액을 구해서 어느정도 보완하였습니다. 

2. 실제 가격의 변동이 큼에도 불과하고 1월 데이터가 없어서 전체 데이터 풀에서 빠질 수 있다.

 -> 충분한 가능성이 있지만, 가격 변동이 큰 아파트는 매수자들에게 인기가 있는 지역이고 그 만큼 매매가 활발해서 1월에도 충분히 많은 거래가 발생할 가능성이 있습니다. 

3. 아파트 공급면적이 높은 아파트는 작은 비율만 올라고 많이 오른 것으로 표시 된다. 

 -> 평금금액의 차이 이외에 차이비율을 구해서 상위, 하위 아파트를 구했습니다. 

=> 상세 내역은 하단 '분석 결과 파일' 을 참고하십시요. 

* 분석 결과 파일 : 

2015_01_09_매매금액_차이_데이터분석_결과.xls

■ 실거래가 기준 가격 상승이나 하락이 제일 많이 된 아파트는 ? 

* 상승비율 상위 10개 아파트 

 상승비율이 높은 아파트는 역시 작은 평수 입니다. 눈에 띄는 동네는 마곡지구 개발로 인해서 강서구의 상승폭이 눈에 띄입니다.  강서구 마곡동 신안 , 마곡동 한솔솔파크 , 강서구 방화동 마곡푸르지오, 내발산동 마곡수명산파크 등 모두 30% 넘는 상승을 보여줍니다. 다른 개발지구에 비해서 9호선과 5호선 교통의 편리함으로 시내 인접성이 좋아서 인기가 많은 것 같습니다. 

▲ 강서구 마곡동 신안 아파트, 마곡푸르지오 

* 상승금액 상위 10개 아파트 

 상승금액은 강남쪽 넓은 평수 아파트가 대부분입니다. 넓은 평수 아파트는 상승하면 상승폭은 크지만, 하락시 하락폭도 클 수 있어 위험성이 있습니다. 호수가 적어  물량 공급과 수요가 많지 않은 것도 리스크 요인입니다. 

 매매금액이 평균 15억원이 넘기 때문에 보통 사람들은 쉽게 구매할 수 없는 금액입니다. 반포동 래미안 퍼스티지, 반포동 반포자이, 도곡동 도곡1차 아이파크, 도곡동 타워팰리스 등이 약 2억원이 넘는 상승액을 보여줍니다. 

▲ 반포동 래미안 퍼스티지,

* 하위비율 상위 10개 아파트 

 하위폭이 큰 지역은 그동안 고가 분양이 된 지역이나 비인기 지역이 대부분입니다. 자양동 광진트라팰리스,서교동 메세나폴리스 등이 고가 분양으로 일부 호수가 아직도 미분양으로 회사분이 남아 있을 정도입니다. 

 (참고 :  메세나폴리스 주상복합아파트의 계약 조건 뉴스 :  계약금 5,000만원 정액제, 3년 이자지원, 3년 잔금유예, 하우스키핑서비스 2년 무상제공, 이사비지원 등의 파격적인 계약조건을 실행하고 있으며, 실입주금은 2억대로 즉시 입주가 가능)

 상대적으로 비인기 지억으로 생각되는 구로구, 중구, 강북구 등의 아파트 하락폭도 크게 나타났습니다.

 

▲ 자양동 광진트라팰리스

* 하위금액 상위 10개 아파트 

 실거래가 하락폭이 큰 아파트는 하락비율이 높은 아파트가 동일하게 차지하고 일부 강남의 넓은 평수 아파트가 많이 나와 있습니다. 

잠원동 잠원동상지리츠빌카일룸, 서초동 서초5차e편한세상, 방배동 서리풀e편한세상 등이 같은 강남 임에도 상대적으로 하락금액이 큰 것으로 나타났습니다. 실제 하락 여부는 실거래 데이터 분석이 더 필요한 것으로 예상됩니다. 

▲ 서교동 메세나폴리스

■ 실거래가 기준으로 가격 상승이나 하락이 제일 많이된 지역(행정구)은?

* 아파트 매매가 상승비율과 하락비율을 구간별로 나누어서 분석해 보았습니다. 상대적 분포가 상승쪽이 많기 때문에 30%,20%,10% 의 구간설정하였고, 하락쪽은 비율이 낮기 때문에 -1%,-5%,-10% 로 구간 설정을 하여 나누었습니다. 

 엑셀 표에 대해서 상대적인 분포를 알기 위해서 조건부서식을 적용하였습니다. 

▲ 9월과 1월 아파트 실거래가 상승/하락 단지를 행정구별 분포 결과 

 마곡지구의 영향으로 강서구의 상승폭이 높게 나타났습니다. 상대적으로 가구수가 많은 노원구는 상승된 단지도 많지만, 하락된 단지도 많은 경향을 보여주었습니다. 기존에 가격이 비싸고 강서구와 인접한 양천구는 상대적으로 상승 비율이 높지 않고 하락한 아파트도 있는 것으로 나타났습니다. 

▲ 9월과 1월 아파트 실거래가 상승 단지 행정구별 그래프

▲ 9월과 1월 아파트 실거래가 하락 단지 행정구별 그래프

■ 데이터 분석 결과를 정리하며..

 역시 상승지역을 보면 기존 인기지역과 신도시 개발 구역이 많습니다. 하락 지역은 기존 하락시 덜 떨어진 지역이고 전통적 비인기 지역입니다. 부동산을 쉽게 매매할  수는 없지만, 아파트 매매 계획이 있으시다면 인기지역을 경기 침체로 하락시 매매하는 편이 좋아 보입니다. 

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