서울시 아파트 전세값이 제일 많이 오른 지역은?(실거래가 데이터 분석)

■ 우리나라의 전세 과연 계속 유지될 것인가?

 전세제도는 우리나라에 있는 부동산 임대차 제도입니다. 왜 우리나라에만 전세 제도가 있을까요? 

1. 경제 시대 수도권 집중화 현상으로 주택 공급의 부족으로 1주택 다가구 의 급증

 - 우리나라 1960~70년도 모두가 다 서울로 서울로 하던 시절이 있었습니다. 그 당시 서울 및 경기도에는 주택이 매우 한정적이었고 집중되는 인구는 많았습니다. 서울로 올라온 사람들은 모두 경제적으로 넉넉하지 못한 사람들이었습니다. 그 분들이 매월 내야 하는 월세는 경제적인 부담이 컸습니다. 그래서 작은 집이라도 큰 돈을 주고 전세를 살고자 하는 수요가 많았습니다. 자동적으로 전세 제도가 생기고 지금처럼 일반화 되게 된것입니다. 

2. 집값 상승을 기대한 시세 차익 심리

 - 우리나라는 경제 발전이 됨에 따라서 집값 또한 많은 상승을 보여주었습니다. 특히 서울 및 경기권의 집값은 매년 놀라운 비율로 올랐습니다. 결국 사람들은 집을 사기만 하면 오를 것이라고 생각하고 실제 주거할 사람에게 전세값을 받아서 더 크고 좋은 집을 사게 됩니다. 이러한 레버리지를 이용하려는 사람들이 늘어나 전세가 더 보편화 되게 된것입니다. 

■ 국토부 실거래가 공개로 알아보는 월세 및 전세값의 변화 

 과연 전세값이 얼마나 올랐을까요? 전세값이 많이 오른 지역과 아파트는 어디일까요? 서울시 내에서 어느 구(행정구역)가 가장 많이 올랐을까요? 내가 사는 주변 동네는 과연 얼마나 올랐을까요?

 국토교통부에서는 전국의 아파트 매매 및 전월세 실거래가를 공개합니다. 전월세의 경우는 확정일자를 받기 위해서 주민센터에 신고하기 때문에 해당 데이터를 기초로 국토구 웹사이트에 올리고 있습니다. 사이트 최초 데이터는 2015년 1월 이고, 최종 데이터는 2015년 9월 입니다.  

제가 1월 전세내역 데이터와 9월 전세내역 데이터의 비교를 통해서 전세가격의 변화를 파악해 보았습니다. 

[참고글] 

2015/10/31 - [IT 활용정보] - 서울시 아파트 매매내역 데이터 분석(평균매매가격이 가장 높은 지역은?)

2015/11/05 - 서울시 강남구 도곡동 타워팰리스, 현대, 우성아파트 실거래가 정보

■ 데이터 가공 과정 소개 

* 실제 데이터 예시 : 시군수, 단지명, 전우러세구분, 전용면적, 계약일, 보증금, 월세, 층, 건축년도, 도로명 정보 등이 공개되어 있습니다. 

* 전세 데이터 가공 프로세스 

0. 월세 데이터는 1:1 대사가 어렵기 때문에 삭제한다.  

1.  시군구+단지명+전용면적 조합으로 KEY 값인 '주거면적별 주소'를 생성한다.

2.  '주거면적별 주소'에 대해서 보증금이 여러개가 있을 경우 피봇을 통해서 평균 거래금액을 구한다.

3.  각각 1월과 9월에 대해서 평균 보증금을 구한 후에 결과를 비교한다. 

4.  매매내역이 거래가 활성화 되어 있는 9월이 더 많기 때문에 9월 기준으로 엑셀 vlookup 함수 매칭을 실시한다.

5.  9월 거래내역 기준으로 1월 거래내역이 없는 '주거면적별 주소' 내역은 삭제한다.

6.  9월 보증금과 1월 보증금을 비교하여 차이금액과 상승/하락 비율을 계산한다.

* 전세 데이터 가공 프로세스 제한점

1. 같은 주소에 같은 공급면적이라 하더라고 전세값을 변경하는 요소들이 많이 있다.

 (  집안의 리모델링여부(수리상태), 집의 층수, 아파트 동의 위치, 월 초와 월말 사이의 차이, 급매 여부 등 )

 -> 보증금액의 평균금액을 구해서 어느정도 보완하였습니다. 

2. 실제 가격의 변동이 큼에도 불과하고 1월 데이터가 없어서 전체 데이터 풀에서 빠질 수 있다.

 -> 충분한 가능성이 있지만, 가격 변동이 큰 아파트는 매수자들에게 인기가 있는 지역이고 그 만큼 전월세 거래가 활발해서 1월에도 충분히 많은 거래가 발생할 가능성이 있습니다. 

3. 아파트 공급면적이 높은 아파트는 작은 비율만 올라고 많이 오른 것으로 표시 된다. 

 -> 평금금액의 차이 이외에 차이비율을 구해서 상위, 하위 아파트를 구했습니다. 

=> 상세 내역은 하단 '분석 결과 파일' 을 참고하십시요. 

[참고글] 

2015/11/06 - [데이터분석정보] - 서울에서 집값이 제일 많이 오른 아파트는?(실거래가 데이터 분석)

* 분석 결과 파일 : 

2015_01_09_전세금액_차이_데이터분석_결과.xls

■ 실거래가 기준 가격 상승이나 하락이 제일 많이 된 아파트는 ? 

* 상승비율 상위 10개 아파트 

매매금액 상위비율 상위 10개 아파트과 비슷하게 강서구 마곡지구와 방화동이 전세 값이 많이 올랐습니다. 물론 산정과정에 오차가 있겠지만 최고 94% 까지 오른 단지가 있습니다. 마포구 신공덕동펜트라우스(115.78㎡),서초구 방배동방배2차현대홈타운(114.74㎡),강서구 방화동동부센트레빌(84.97㎡),강서구 방화동방화2차우림루미아트(84.53㎡),노원구 공릉동시영2단지(라이프)아파트(49.5㎡), 노원구 중계동중계현대(284.36㎡) 등이 높은 상승폭을 보여주었습니다. 

▲ 마포구 신공덕동펜트라우스

* 상승금액 상위 10개 아파트 

 상승금액이 넓은 아파트는 인기지역의 넓은 평수에게 많이 나타났습니다. 평수 기준 30평 ~ 40평대 아파트가 대부분입니다.  내가 만약 세입자라면 어떻게 이 상승폭을 맞출수 있을지 걱정이 됩니다. 

 서초구 반포동래미안퍼스티지(84.93㎡), 강남구 압구정동미성2(140.9㎡), 송파구 문정동훼밀리(158.71㎡) , 마포구 신공덕동대우월드마크마포(136.18㎡) 등이 상승비율은 낮지만 상승금액이 큰 아파트로 조사되었습니다. 

▲ 서초구 반포동래미안퍼스티지

* 하락비율 상위 10개 아파트 

 하락비율을 결과를 바탕으로 기초 데이터를 다시 검증했습니다. 분명히 집값이 오르면서 전세값도 올랐는데 하락 비율이 높은 아파트가 너무 많았기 때문입니다. 물론 집값이 단지도 있지만, 이정도는 아니었습니다. 

 검증결과 이상은 없었습니다. 매매에 비해서 전세의 경우 약간의 전세 가격을 시세와 다르게 정한 곳이 있는 것으로 보여집니다. 

하락폭이 큰 단지는 서초구 잠원동롯데캐슬갤럭시(50-1)(132.78㎡),강동구 상일동고덕리엔파크3단지(84.87㎡),양천구 신정동푸른마을2(59.99㎡)

동대문구 전농동래미안크레시티(84.96㎡),은평구 신사동현대1(84.17㎡) 이었습니다. 참고만 하십시요. 

▲ 강동구 상일동고덕리엔파크3단지

* 하락금액 상위 10개 아파트 

 하락 금액 상위 지역도 좀 데이터 이상이 있어 보입니다. 하지만, 국토구 데이터 자체이 약간 오류가 있는 것 같습니다. 그동안 비인기 지역이었던 은평구, 동대문구, 강동구 등에서 하락폭이 있는 것은 어느정도 이해가 갑니다. 

 금액 기준으로 서초구 서초동래미안서초스위트(60㎡),강남구 대치동동부센트레빌(145.83㎡), 강동구 강일동고덕리엔파크1단지(84.87㎡),은평구 진관동구파발(10단지)(101.84㎡),동대문구 전농동래미안크레시티(84.96㎡) 등이 나타났습니다. 

▲ 잠원동 롯데캐슬 갤럭시 

■ 실거래가 기준으로 전세가격 상승이나 하락이 제일 많이된 지역(행정구)은?

* 아파트 신고 전세 가격을 기준으로 상승비율과 하락비율을 구간별로 나눠 분석해 보았습니다. 상대적 분포가 상승쪽이 많기 때문에 30%, 20%, 10% 의 구간설정하였고, 하락쪽은 비율이 낮기 때문에 -1%,-5%,-10% 로 구간 설정을 하여 나누어 건수를 집계하였습니다. 

 엑셀 표에서는 상대적인 분포를 알기 위해서 '조건부서식' 을 적용하였습니다. 

▲ 9월과 1월 아파트 전세 실거래가 상승/하락 단지를 행정구별 분포 결과 

 역시 아파트가 많은 지역인 강서구와 노원구에서 상대적으로 많은 비율이 나타났습니다. 상대적으로 인기지역은 강남구, 성북구, 송파구의 단지들이 상승 비율이 높게 나타났습니다. 

▲ 9월과 1월 아파트 전세 실거래가 상승 단지 행정구별 그래프

▲ 9월과 1월 아파트 전세 실거래가 상승 단지 행정구별 그래프

■ 전세 가격 데이터 분석 결과를 정리

 아파트 매매가격과 비슷하게 기존 인기지역과 신도시 개발 구역이 높은 상승폭을 나타냈습니다. 전세는 매매에 비해서 하락 지역이 적고 상승 지역이 더 많은 것으로 나타났습니다. 기존의 전세들이 월세로 많이 바뀌면서 9월달 안에서도 같은 단지내 가격 변동이 큰것이 보여집니다. 

 이제는 저금리시대 도래와 전세 가격이 너무 많이 올라서 전세 제도는 점점 사라지고 월세 로 전항하는 경우가 늘어나게 되었습니다. 집에 대한 인식이 바뀌고 월세가 정차되면 매매가격도 안정화 될것으로 기대됩니다. 

도움이 되셨다면 아래 Facebook "좋아요" 버튼을 눌러주세요!! 큰힘이 됩니다.