부산시 1억,2억,3억,4억으로 살 수 있는 아파트는?(매매 및 전세 데이터 분석)

■ 부산 아파트 값의 끝없는 질주 

 부산 해운대구 '해운대 엘시티 더샵'은 3.3㎡당 2천700만 원대의 고액 분양가 논란에도 불과하고 조기 완판 되었다.  '해운대 엘시티 더샵' 의 여파로 마린시티내 다른 주상복합은 물론이고 '해운대 자이아파트' 같은 아파트 단지로 매도 호가가 많이 올랐다. 이제는 분양가 상한제 폐지에 따라 부산시내 신규 아파트 값이 큰 폭의 상승이 예상된다. 

 

 부동산 시장이 상승세를 이어가는 와중에 10월달에 실제 거래는 얼마에 되었는지 알아 보겠다. 국토부는 아파트 실거래가를 인터넷 웹사이트에 제공합니다. 해당 데이터를 기준으로 부산 아파트 가격을 알아 보겠습니다. 내가 관심있는 아파트나 내 주변에 아파트를 직접 조회를 원하시면 엑셀 파일을 다운 받아서 매매가격이나 전세,월세 가격을 조회해 보세요.

■ 데이터 가공 과정 소개 

국토부 실거래 가격을 매매금액을 1억,2억,3억 등 억단위로 나누었습니다. 

실제 아파트 가격이 궁금하시면 첨부파일을 다운 받아서 필터링을 통해서 실제 행정구와 단지 정보를 알아 보실 수 있습니다. 

* 기초 데이터 및 가동 데이터 파일(블로그내 모든 그래프 포함)

2015년_10월_부산_실거래가_아파트(매매_전세).xls

* 실제 데이터 예시

 - 전월세 : 시군수, 단지명, 전월세구분, 전용면적, 계약일, 보증금, 월세, 층, 건축년도, 도로명 정보 등

 - 매   매 : 시군수, 단지명, 전용면적, 계약일, 거래금액, 층, 건축년도, 도로명 정보 등

* 데이터 가공 프로세스 

1.  '매매가격'와 '전세 보증금 가격'을 1억원 단위로 올림을 하였습니다. 
 -> 2억원으로 살수 있는 아파트는 매매나 전세가격이 2억원 이하 여야 하기 때문입니다. 

2.  가격을 통해서 행정구별로 매매 건수를 구했습니다. 

* 데이터 가공 프로세스의 한계점 

1. 해당 내역은 실거래가 발생한 내역으로 해당 거래내역 건수보다 매물이 더 많을 수도 있고, 더 적을 수도 있습니다. 
2. 실제 해당 가격대의 매물이 10월에만 없거나 10월달에만 매매가 이루어 지지 않아 대상에서 빠질 수 있습니다. 

 -> 대상 기간을 늘릴경우 같은 단지의 매매내역이 중복되어 계산될 확률이 더 많기 때문에 한달만을 대상으로 삼았습니다. 

3. 특정 단지내 아파트 매매가격이나 전세가격이 19,000만원 ~ 21,000만원 일 경우(층수, 내부 인테리어 여부에 따라 가격이 다름)가 있습니다. 

 하지만, 매매가 21,000만원에서 이루어질 경우 실제 2억원으로 살 수 있는데, 3억원이 있어야만 살 수 있는 아파트로 계산될 수 있습니다. 

■ 부산시 매매 가격 분석 결과

▲ 매매가 기준 행정구별 건수 및 퍼센트

  부산에는 행정구별로 가격차이가 많이 나타나는 것을 알 수 있습니다. 동구, 사하구, 사상구는 2억원 이하 아파트가 많이 있었고, 마린시티가 있는 해운대구는 7억원 이상도 많았고 최고 34억원 매매내역도 있었습니다. 34억은 서울 최고 거래금액과 비슷할 정도입니다. 

▲ 매매가 기준 상위 아파트

 상위권은 해운대 l'PARK,해운대경동제이드,해운대두산위브더제니스,두산위브포세이돈,대우월드마크센텀,해운대 힐스테이트 위브 등 모두 해운대 구이다.  일부 코오롱하늘채골든비치,구서동롯데캐슬골드2단지(1049) 같은 금정구와 수영구가 9억원대이다. 

▲ 매매가 기준 가격대별 매매건수 

   평균매매는 3억원대가 가장 많았습니다. 

▲ 매매가 기준 행정구별 가격 퍼센트 그래프

 7억원 이상 주황색이 수영구, 금정구, 해운대구, 남구에서 조금 보입니다. 

맨 오른쪽 '전체'를 기준으로 전체보다 면적이 넓으면 비율이 많은 것이고 좁으면 비율이 낮은 것으로 예상됩니다. 

■ 부산시 전세 가격 분석 결과(월세 제외)

▲ 전세가 기준 행정구별 건수 및 퍼센트

▲ 전세가 기준 상위 아파트

 7억원이 넘는 대우 트럼프월드마린이 해운대구에 있지만, 매매보다는 행정구가 다양합니다. 해운대구의 가격이 높아서 전세 비율이 높지 않은 것으로 예상됩니다. GS하이츠자이, 화명롯데캐슬카이저 등이 있는 남구와 북구 쪽이 보입니다. 

▲ 광안대교가 보이는 GS하이츠 자이 

▲ 북구 화명동 화명롯데캐슬카이저 

▲ 전세가 기준 행정구별 가격 퍼센트 그래프

 5억 이상의 고가 전세는 거의 없어 보입니다. 붉은 색이 대부분이라서 평균 2억원에 전세가가 형성됨을 알 수 있습니다. 

전체 매매가 2400여건에 비해서, 전세는 700여건 밖에 되지 않습니다. 그만큼 전세 구하기가 쉽지 않은 상황입니다. 

■ 부산시 분석 결과를 정리하며

 

 슈퍼태풍 덮치면 마린시티 와 명지주거단지 대부분 침수된다는 뉴스를 많이 보았습니다. 실제로 마린 시티내 지하 주차장이 침수되어 문제가 되었던 적도 있습니다. 하지만, 비싼 곳이 더 가격이 오르는 부동산 가격의 특성상 이곳 주변으로 돈이 몰리고 있습니다. 

 

 부동산이나 주식이나 낮은 가격에 사는 것 만큼 높은 가격에 사지 않는 것이 중요합니다. 분위기에 편승되지 말고 신중하게 생각해고 결정하십시요. 

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